一、契税的定义及税法依据

契税是指在土地使用权、房屋所有权的转移过程中，承受单位或个人向国家缴纳的一种税收。其税法依据主要是《中华人民共和国契税法》，该法由中华人民共和国第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议于2020年8月11日通过，自2021年9月1日起施行。

二、契税的征收对象及举例说明

契税主要是针对土地使用权和房屋所有权的转移行为征收，具体包括：

       国有土地使用权出让；

       土地使用权转让（包括出售、赠与、交换）；

       房屋买卖、赠与、交换。

举例说明：当个人购买商品房时，需要缴纳契税；当企业通过拍卖方式获得国有土地使用权时，也需要缴纳契税。契税的纳税人是承受土地使用权或房屋所有权的单位或个人。

三、契税的几种主要税率

根据《契税法》，契税税率一般为3%至5%，具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在幅度内提出，报同级人民代表大会常务委员会决定。以下为常见情况税率举例（以广东省为例）：

四、契税的减免税优惠

01契税的减免税优惠主要包括以下情形：

       国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税；

       城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税；

       因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征契税；

       财政部规定的其他减征、免征契税的项目。

02减免税其他优惠

1.对金融租赁公司开展售后回租业务，承受承租人房屋、土地权属的，照章征税。对售后回租合同期满，承租人回购原房屋、土地权属的，免征契税。

2.单位、个人以房屋、土地以外的资产增资，相应扩大其在被投资公司的股权持有比例，无论被投资公司是否变更工商登记，其房屋、土地权属不发生转移，不征收契税。

3.个体工商户的经营者将其个人名下的房屋、土地权属转移至个体工商户名下，或个体工商户将其名下的房屋、土地权属转回原经营者个人名下，免征契税。

4.合伙企业的合伙人将其名下的房屋、土地权属转移至合伙企业名下，或合伙企业将其名下的房屋、土地权属转回原合伙人名下，免征契税。

5.城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征契税。

6.公租房经营管理单位购买住房作为公租房的，免征契税。

7.棚户区改造

　　（1）对经营管理单位回购已分配的改造安置住房继续作为改造安置房源的，免征契税。

　　（2）个人因房屋被征收而取得货币补偿并用于购买改造安置住房，或因房屋被征收而进行房屋产权调换并取得改造安置住房，按有关规定减免契税。

8.对易地扶贫搬迁贫困人口按规定取得的安置住房，免征契税。

9.对进行股份合作制改革后的农村集体经济组织承受原集体经济组织的土地、房屋权属，免征契税。

　　对农村集体经济组织以及代行集体经济组织职能的村民委员会、村民小组进行清产核资收回集体资产而承受土地、房屋权属，免征契税。

10.对农村饮水工程运营管理单位为建设饮水工程而承受土地使用权，免征契税。

11.为社区提供养老、托育、家政等服务的机构，承受房屋、土地用于提供社区养老、托育、家政服务的，免征契税。

12.对被撤销的金融机构在清算过程中催收债权时，接收债务方土地使用权、房屋所有权所发生的权属转移免征契税。

13.对东方资产管理公司接收港澳国际（集团）有限公司的房地产以抵偿债务的，免征东方资产管理公司承受房屋所有权、土地使用权应缴纳的契税。

14.自2023年8月1日至2027年12月31日，对银行业金融机构、金融资产管理公司接收抵债资产免征契税。

15.自2023年10月1日起，对保障性住房经营管理单位回购保障性住房继续作为保障性住房房源的，免征契税。对个人购买保障性住房，减按1%的税率征收契税。

五、契税的征收管理

纳税义务发生时间：

纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当日。

　　（1）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等发生土地、房屋权属转移的，纳税义务发生时间为法律文书等生效当日。

　　（2）因改变土地、房屋用途等情形应当缴纳已经减征、免征契税的，纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途等情形的当日。

　　（3）因改变土地性质、容积率等土地使用条件需补缴土地出让价款，应当缴纳契税的，纳税义务发生时间为改变土地使用条件当日。

　　发生上述情形，按规定不再需要办理土地、房屋权属登记的，纳税人应自纳税义务发生之日起90日内申报缴纳契税。

纳税期限：

纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。纳税人符合减征或者免征契税规定的，应当按照规定进行申报。

纳税地点：

由土地、房屋所在地的税务机关征收。

纳税申报：

契税纳税人依法纳税申报时，应填报《财产和行为税税源明细表》（《契税税源明细表》部分），并根据具体情形提交下列资料：

（1）纳税人身份证件；

（2）土地、房屋权属转移合同或其他具有土地、房屋权属转移合同性质的凭证；

（3）交付经济利益方式转移土地、房屋权属的，提交土地、房屋权属转移相关价款支付凭证，其中，土地使用权出让为财政票据，土地使用权出售、互换和房屋买卖、互换为增值税发票；

（4）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或者监察机关出具的监察文书等因素发生土地、房屋权属转移的，提交生效法律文书或监察文书等。

　　符合减免税条件的，应按规定附送有关资料或将资料留存备查。

契税退还：

在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已缴纳的税款，税务机关应当依法办理。

　　纳税人缴纳契税后发生下列情形，可依照有关法律法规申请退税：

　　（1）因人民法院判决或者仲裁委员会裁决导致土地、房屋权属转移行为无效、被撤销或者被解除，且土地、房屋权属变更至原权利人的；

　　（2）在出让土地使用权交付时，因容积率调整或实际交付面积小于合同约定面积需退还土地出让价款的；

　　（3）在新建商品房交付时，因实际交付面积小于合同约定面积需返还房价款的。

其他管理规定：

（1）根据人民法院、仲裁委员会的生效法律文书发生土地、房屋权属转移，纳税人不能取得销售不动产发票的，可持人民法院执行裁定书原件及相关材料办理契税纳税申报，税务机关应予受理。

（2）购买新建商品房的纳税人在办理契税纳税申报时，由于销售新建商品房的房地产开发企业已办理注销税务登记或者被税务机关列为非正常户等原因，致使纳税人不能取得销售不动产发票的，税务机关在核实有关情况后应予受理。

六、契税占中国税收比重及财政地位

契税是中国地方税收的重要组成部分，近年来占全国税收总收入的比重约为3%-4%。以2022年为例，全国契税收入达数万亿元，为地方财政收入提供了稳定来源，对保障地方政府公共服务和基础设施建设具有重要作用。

七、依法纳税意思的重要性

作为主要税种，国家对于契税的征收政策非常严格。纳税人应当养成尊重税法、依法纳税的意识，及时申报并缴纳契税，避免因逾期或偷漏税而产生滞纳金或罚款，甚至影响个人或企业信用。依法纳税是每个公民和企业的法定义务，也是社会责任的体现。